Skip to main content

RUMAH MAKIN MAHAL TAPI GAJI TAK MAHAL: SIAPA SENGSARA DAN APA SOLUSI?



RUMAH MAKIN MAHAL TAPI GAJI TAK MAHAL:  SIAPA SENGSARA DAN APA SOLUSI?


Dalam Belanjawan yang dibentangkan oleh Datuk Seri Najib Razak pada 21 Oktober 2017, Perdana Menteri kita telah meletakkan beberapa inisiatif baharu seperti memperkenalkan Skim Pembiayaan Akhir (End-Financing), penghapusan duti setem sebanyak 100%, kelayakan pinjaman perumahan untuk penjawat awam ditingkatkan dari RM200,000 hingga RM750,000 dan inisiatif My Beautiful Home (MY BN Home).

Image result for rumah makin mahalKerajaan juga telah meletakkan beberapa usaha untuk meningkatkan jumlah penawaran perumahan mampu milik melalui PR1MA, SPNB, Rumah PPR, PPA1M dan lain-lain lagi. Melalui badan-badan yang diperuntukkan dibawah belanjawan didapati peruntukan bagi tahun 2017 telah meningkat sebagai contoh PR1MA meningkat peruntukan sebanyak 143 peratus dan PPA1M meningkat sebanyak 51 peratus.


Adakah inisiatif ini memadai kepada generasi muda pada hari ini dan masa depan?

Jawapannya tidak.
Kerana melalui Belanjawan 2017 yang akan diluluskan dalam bulan November ini, kerajaan hanya tertumpu kepada pemilikan rumah tetapi tidak ‘pemilikan berhemah’. Kerajaan menfokuskan kepada aspek permintaan diperkasakan berbanding memperkasakan aspek penawaran perumahan mampu milik di Malaysia.


Tapi kenapa isu penawaran ini penting?

Dalam teori ekonomi, aspek penawaran dan permintaan memainkan peranan penting dalam penentuan harga, semakin tinggi permintaan dan lembabnya penawaran makan harga secara natural akan meningkat, begitu juga dalam isu perumahan di Malaysia. Masalah yang lebih tepat lagi dalam isu penawaran ialah pemaju tidak berminat untuk bina rumah-mampu milik, dan kalau pemaju bina pun harga rumah masih tinggi atas beberapa faktor yang akan aku kongsikan pada artikel seterusnya.

Berdasarkan Laporan Bank Negara tahun 2015, rumah yang bernilai sehingga RM165,060 diketegorikan sebagai mampu-milik. Pendapatan median rakyat Malaysia adalah RM4,585 dan the pendapatan median tahunan adalah RM55,020. Oleh itu, median bagi rumah mampu milik adalah diantara RM165,060 dab RM242,00. Malangnya, hanya 21 peratus sahaja rumah mampu milik yang telah siap dibina berada dibawah nilai RM250,000 pada tahun 2014. Laporan BNM juga nyatakan bahawa lebihan penawara (oversupply) bagi hartanah bernilai tinggi atas RM500,000.

Laporan NAPIC pada tahun 2015 juga menyatakan bahawa rumah yang telah siap dibina pada tahun 2015 hanya sekitar 80ribu rumah sahaja, ini termasuk rumah mampu milik, kos rendah, rumah mampu tengok dan jenis perumahan yang nilai jutaan ringgit. Maka masalah perumahan dari aspek penawaran masih menjadi masalah yang membelenggu kita.
Dimana Kedudukan Ekonomi Rakyat?

Kita sekarang ini sedang membincangkan tentang isu perumahan mampu milik yang sentiasa evergreen dan menjadi masalah utama majoriti rakyat. Kaitan antara harga rumah dan pendapatan rakyat sangat penting untuk meletakkan samada rumah tersebut mampu-milik ataupun tidak. Faktor mampu ini jugalah yang akan menentukan generasi X dan Y mampu beli rumah atau sewa rumah.
Berapa ramai generasi macam aku pada hari ini dengan gaji RM1800-RM4000 mampu untuk beli rumah? Mampu tengok bolehlah, hatta berapa banyak rumah mampu milik yang ditawarkan? Teringat saya sewaktu proses tempahan Rumah Selangorku di Setia Alam, pembeli yang hadir cukup ramai sehingga barisan menunggu hampir 500 meter jauhnya, ibarat jualan pisang goreng panas.

Hakikatnya ,kenaikan harga rumah di Malaysia banyak dipandu oleh isi rumah berpendapatan tinggi dalam lingkungan 40 peratus rakyat Malaysia sahaja. Mana-mana ahli politik dan pakar hartanah tidak boleh menafikan bahawa peratusan peningkatan harga rumah adalah terlalu tinggi berkali-kali ganda berbanding peratusan peningkatan pendapatan rakyat adalah terlalu rendah (stagnant).

Kalau kita lihat juga saban tahun, kerajaan terlalu syok menggalakkan rakyat untuk terus meminjam dan meminjam dengan keadaan rakyat sudah tersepit dengan kekangan ekonomi semasa. Sedar atau tidak paras hutang isi rumah negara adalah 89.9 peratus daripada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK), iaitu antara yang tertinggi di Asia. Dalam buku Najibnomics tulisan Dr. Dzulkefly Ahmad menyatakan bahawa negara Malaysia sedang membangun dengan berhutang, rakyat hidup dengan berhutang dan ini disebut falsafah ‘debt-driven’. 

Kenyataan media oleh CEO Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) pada 4 November 2017 telah memberi amaran bahawa skim pemilikan perumahan yang dilancarkan dibawah Belanjawan 2017 mengenai “end-financing” atau skim pembiayaan akhir akan memberi kesan kepada pemilik akaun 2 KWSP yang mana bagi peminjam dibawah skim ini bagi membiyai pembelian rumah PR1MA, tidak boleh mengeluarkan wang simpanan dalam akaun 2, serta tidak dibenarkan untuk membuat pinjaman lain selagi mana tidak menyelesaikan hutang pinjaman perumahan tersebut.

Hakikat inilah yang kita sedang hadapi sehingga rakyat dipaksa untuk mengorbankan duit pencen mereka demi memiliki sebuah rumah mampu milik yang belum tentu benar-benar mampu dimiliki berdasarkan keadaan pendapatan ekonomi rakyat terbanyak.
Justeru, kita mampu tengok jelah.


Justeru, Apa Solusi Atau Penambahbaikan Yang Boleh Dilakukan?

Kalau korang semua baca isi-isi diatas, korang mendapati selain daripada faktor tidak mampu rakyat untuk memiliki rumah, faktor terbesar dan utama adalah faktor jumlah penawaran rumah mampu milik yang memadai bagi rakyat Malaysia yang memerlukan dari rakyat berpendapatan sederhana dan bawah.

Kerajaan tidak seharusnya memanipulasi sistem kewangan yang sedia ada dengan menggalakkan rakyat terus berhutang dan berhutang dengan menawarkan pelbagai kaedah pinjaman demi memiliki keperluan wajib mereka yakni rumah.

Berdasarkan pemerhatian aku, ada beberapa solusi yang boleh diketengahkan dari kaca mata pembuat dasar, idea yang aku cadangkan ini tercetus apabila aku dan kawan-kawan aku (Ganeshwaran & Nizam Rahim) brainstorm berkenaan isu yang menghantui anak muda, aku kena bagi kredit pada diorang jugak, tanpa otak-otak diorang idea ni mungkin tak terjana.


Solusi/Penambahbaikan yang boleh dicadangkan:

1. C&C dan Land Premium

Inisiatif ini untuk meningkatkan penawaran mampu milik dan mampu menurunkan harga rumah pada tahap yang mampu milik. Pemaju swasta ketika ini terpaksa menanggung kos ‘compliance & contribution cost’ (C&C) yakni 10 peratus dan ‘land premium’ sebanyak 15 peratus bagi membina rumah mampu milik. Pemaju swasta tidak bodoh untuk menyerap kos ini dalam belanjawan mereka, maka apa yang jadi ialah kos ini akan diletakkan kepada pengguna sebanyak 25 peratus (10%+15%).

Compliance cost = bina parit, taman permainan, kawasan hijau dan lain-lain
Contribution cost = bina pencawang elektrik kabel telekomunikasi dan loji IWK.
Land Premium = harga yang dibayar atas tanah oleh pemaju kepada pemilik tanah

Kerajaan hanya perlu menanggung compliance cost dan land premium bagi pembinaan rumah mampu milik sahaja, manakala contribution cost sepatutnya ditanggung oleh syarikat berkenaan kerana mereka juga mencari untung seperti mana pemaju perumahan.

Sebagai contoh rumah mampu milik yang berharga RM400,000 dapat dikurangkan sebanyak RM 100,000 melalui pengurangan sebanyak 25 peratus dari pemotongan kos-kos diatas.

2. PR1MA & Agensi Kerajaan

PR1MA dan agensi perumahan kerajaan persekutuan dan negeri perlu menfokuskan untuk menyediakan rumah yang bernilai dibawah kemampuan rakyat sepertimana yang Bank Negara sebut dalam Laporan 2015 bahawa purata kemampuan rakyat pertengahan adalah rumah dibawah RM300K, realitinya PR1MA dan agensi-agensi kerajaan sibuk membina rumah-rumah bernilai RM400K keatas dan apatah lagi di Lembah Klang RM500K kebawah susah nak jumpa.
3. Rumah Mampu Milik Hanya Untuk Pembeli Pertama

Disebabkan rumah sudah menjadi sasaran pelaburan, maka rumah menjadi alat spekulatif untuk mendapatkan keuntungan pada masa depan. Sebab itu, perlu ketegasan bahawa rumah mampu milik hanya untuk pembeli pertama khususnya bagi pasangan yang baru berkeluarga. Kerajaan sudah lakukan usaha ini, namun usaha ini perlu diselaraskan juga pada sektor swasta selaras dengan cadangan nombor satu diatas.

4. Discourage Pembeli Spekulatif

Tujuan untuk membeli rumah sebagai aset tidak menjadi masalah besar, tapi yang jadi masalah besar ialah orang yang beli rumah adalah dari golongan yang telah pun memliki lebih dari 2 buah rumah, sedangkan lebih ramai yang tidak memiliki rumah, kesannya ialah harga rumah akan terus meningkat sedangkan golongan pertengahan dan bawah masih banyak tidak memiliki rumah. Real Property Gains Tax ketika ini masih belum mampu menghakis peningkatan harga rumah secara keseluruhan.
Dunia ini tidak adil bukan, sekiranya yang kaya terus kaya dan susah terus papa kedana.

Oleh itu, Duti Setem bagi pembelian rumah perlu dinaikkan kepada 5% rumah ketiga, 7.5% rumah kedua dan 10% rumah ketiga dan seterusnya. Tindakan ini tidak akan memberi kesan kepada mereka yang benar-benar memerlukan rumah (genuine home buyers).

5. Housing Data Bank

Cadangan no.1, no.2, no.3 adalah berkait yang mana kerajaan memberikan kerjasama dalam menanggung kos ‘compliance dan land premium’ pada pihak pemaju swasta. Seterusnya kerajaan perlu menubuhkan satu pusat pengkalan data untuk mengumpulkan segala jenis perumahan yang dibina oleh kerajaan dan swasta, khususnya bagi rumah mampu milik. Inisiatif ini pasti akan memudahkan rakyat dan kerajaan untuk pembelian dan penyampaian maklumat.

Senang bila rakyat atau couple-couple yang rancang untuk beli rumah boleh terus rujuk laman web yang menghimpunkan segala data rumah-rumah diseluruh Malaysia.


Adakah usaha diatas boleh mengurangkan masalah?
Aku yakin boleh, tapi polisi dan perlaksanaan polisi kenalah bersih.


Aku meletakkan falsafah rumah sebagai tempat berlindung dan diantara benda wajib sebagai seorang manusia, sebab itu aku tak berapa nak cakap sangat pasal pembelian atas tujuan spekulatif, kerana aku rasa tindakan ini akan merosakkan konsep bermasyarakat yang terus ignorance kepada golongan yang benar-benar memerlukan.

Ammar Atan

Graduan Ekonomi Universiti Malaya
Pemuda Amanah Nasional

Comments

Popular posts from this blog

ARAHAN LAPOR DIRI TAMAT PENGAJIAN BAGI PELAJAR TAJAAN JPA

ARAHAN LAPOR DIRI TAMAT PENGAJIAN BAGI PELAJAR TAJAAN JPA Sepertimana saudara/saudari sedia maklum, Fasal 5.3 (Tamat Pengajian) dalam Perjanjian Biasiswa Persekutuan dengan jelas menyatakan: a) Pelajar yang mengikuti pengajian di universiti, kolej atau institusi di luar negara hendaklah kembali ke Malaysia dan melaporkan diri kepada Kerajaan dalam tempoh 30 hari selepas menamatkan pengajiannya sama ada dengan jayanya atau tidak; dan b) Pelajar yang mengikuti pengajian di universiti, kolej atau institusi di dalam negara hendaklah melaporkan diri kepada Kerajaan dalam tempoh 30 hari selepas menamatkan pengajiannya sama ada dengan jayanya atau tidak. Selain itu, Fasal 6 (Berkhidmat dengan Kerajaan) dalam Perjanjian Biasiswa Persekutuan turut menyatakan bahawa pelajar yang telah menamatkan pengajian dengan jayanya hendaklah melapor diri kepada pihak Kerajaan dan hendaklah memohon dengan Pihak Berkuasa Melantik untuk berkhidmat dengan Kerajaan atau Kerajaan Negeri atau mana-mana...

PESANAN KEPADA KAUM MELAYU YANG BIJAKSANA DAN BERMARUAH

Sejarah Melayu cukup tersohor dari pelbagai aspek, dari segi adat, budaya, politik, ekonomi, maruah, ketelusan, kebijksaanaan dan kuasa beraja. Namun kesohoran ini telah hilang apabila pemimpin Melayu sendiri telah merendahkan IQ kaum Melayu sendiri dengan sentimen politik perkauman dan agama yang sempit dan dibuat-buat. Berbillion pun masuk dalam akaun peribadi Dato Najib tidak mengapa. Dia akan jaga orang Melayu kan? Maka tidak apa. Ambil lah seberapa banyak pun. Untuk orang Melayu. Kalau pembangkang berada ditempat Najib, mereka akan buat begitu juga. Sesiapa berada ditempat najib, dia orang akan buat begitu juga. Tidak boleh dinafikan bahawa UMNO dan pertubuhan-pertubuhan yang chauvinis telah sengaja menghina orang Melayu dengan mendakwa bahawa mereka akan hilang kuasa politik kepada DAP dan orang Cina sekiranya Umno tumbang pada pilihan raya umum akan datang. Kerana pokok usaha sentiment ini dijalankan ialah untuk mengalihkan perhatian negara dengan menutup isu kemasukan R...

Sejarah Mahasiswa dan Aktivisme

Mahasiswa dan Aktivisme MOHAMAD AMMAR ATAN Presiden Persatuan Mahasiswa Universiti Malaya 14/15 Pengerusi Gabungan Merdeka Rakyat (GMR) Aktivisme mahasiswa era sebelum AUKU 1975 dan aktivisme mahasiswa pasca AUKU 1975. Dalam sorotan ringkas terhadap kampus dan kemahasiswaan di Universiti Malaya pada tahun 1957 hingga 1975, iaitu tahun pemindaan AUKU, diperjelas bahawa persekitaran yang menjadi latar belakang kepada pengenalan undang-undang terssebut. Jalur pemikiran dan perlakuan yang menjadi sebahagian landskap kampus zaman ini selain kerja-kerja akademik yang rutin adalah merangkumi juga kegiatan akademik yang turut mewarnai kehidupan kampus. Cara dan gaya hidup yang agak bebas atau liberal dari segi social dilihat sebagai percikan dan pancaran pengaruh secular-moden dalam masyarakat, atau dunia antarabangsa. Sementara itu, peringkat peribadi juga terkesan dengan persekitaran ini. Hiburan merupakan salah satu yang menjadi kegemaran sebahagian mahasiswa dan mahas...