RUMAH MAKIN MAHAL
TAPI GAJI TAK MAHAL: SIAPA SENGSARA DAN
APA SOLUSI?
Dalam Belanjawan yang dibentangkan oleh Datuk Seri Najib Razak pada 21 Oktober 2017, Perdana Menteri kita telah meletakkan beberapa inisiatif baharu seperti memperkenalkan Skim Pembiayaan Akhir (End-Financing), penghapusan duti setem sebanyak 100%, kelayakan pinjaman perumahan untuk penjawat awam ditingkatkan dari RM200,000 hingga RM750,000 dan inisiatif My Beautiful Home (MY BN Home).
Kerajaan juga telah meletakkan
beberapa usaha untuk meningkatkan jumlah penawaran perumahan mampu milik
melalui PR1MA, SPNB, Rumah PPR, PPA1M dan lain-lain lagi. Melalui badan-badan
yang diperuntukkan dibawah belanjawan didapati peruntukan bagi tahun 2017 telah
meningkat sebagai contoh PR1MA meningkat peruntukan sebanyak 143 peratus dan
PPA1M meningkat sebanyak 51 peratus.
Adakah inisiatif ini memadai
kepada generasi muda pada hari ini dan masa depan?
Jawapannya tidak.
Kerana melalui Belanjawan 2017
yang akan diluluskan dalam bulan November ini, kerajaan hanya tertumpu kepada
pemilikan rumah tetapi tidak ‘pemilikan berhemah’. Kerajaan menfokuskan kepada
aspek permintaan diperkasakan berbanding memperkasakan aspek penawaran
perumahan mampu milik di Malaysia.
Tapi kenapa isu penawaran ini
penting?
Dalam teori ekonomi, aspek
penawaran dan permintaan memainkan peranan penting dalam penentuan harga,
semakin tinggi permintaan dan lembabnya penawaran makan harga secara natural
akan meningkat, begitu juga dalam isu perumahan di Malaysia. Masalah yang lebih
tepat lagi dalam isu penawaran ialah pemaju tidak berminat untuk bina
rumah-mampu milik, dan kalau pemaju bina pun harga rumah masih tinggi atas
beberapa faktor yang akan aku kongsikan pada artikel seterusnya.
Berdasarkan Laporan Bank Negara tahun
2015, rumah yang bernilai sehingga RM165,060 diketegorikan sebagai mampu-milik.
Pendapatan median rakyat Malaysia adalah RM4,585 dan the pendapatan median
tahunan adalah RM55,020. Oleh itu, median bagi rumah mampu milik adalah
diantara RM165,060 dab RM242,00. Malangnya, hanya 21 peratus sahaja rumah mampu
milik yang telah siap dibina berada dibawah nilai RM250,000 pada tahun 2014.
Laporan BNM juga nyatakan bahawa lebihan penawara (oversupply) bagi hartanah
bernilai tinggi atas RM500,000.
Laporan NAPIC pada tahun 2015
juga menyatakan bahawa rumah yang telah siap dibina pada tahun 2015 hanya
sekitar 80ribu rumah sahaja, ini termasuk rumah mampu milik, kos rendah, rumah
mampu tengok dan jenis perumahan yang nilai jutaan ringgit. Maka masalah
perumahan dari aspek penawaran masih menjadi masalah yang membelenggu kita.
Dimana Kedudukan Ekonomi Rakyat?
Kita sekarang ini sedang
membincangkan tentang isu perumahan mampu milik yang sentiasa evergreen dan
menjadi masalah utama majoriti rakyat. Kaitan antara harga rumah dan pendapatan
rakyat sangat penting untuk meletakkan samada rumah tersebut mampu-milik ataupun
tidak. Faktor mampu ini jugalah yang akan menentukan generasi X dan Y mampu
beli rumah atau sewa rumah.
Berapa ramai generasi macam aku
pada hari ini dengan gaji RM1800-RM4000 mampu untuk beli rumah? Mampu tengok
bolehlah, hatta berapa banyak rumah mampu milik yang ditawarkan? Teringat saya
sewaktu proses tempahan Rumah Selangorku di Setia Alam, pembeli yang hadir
cukup ramai sehingga barisan menunggu hampir 500 meter jauhnya, ibarat jualan pisang
goreng panas.
Hakikatnya ,kenaikan harga rumah
di Malaysia banyak dipandu oleh isi rumah berpendapatan tinggi dalam lingkungan
40 peratus rakyat Malaysia sahaja. Mana-mana ahli politik dan pakar hartanah
tidak boleh menafikan bahawa peratusan peningkatan harga rumah adalah terlalu
tinggi berkali-kali ganda berbanding peratusan peningkatan pendapatan rakyat
adalah terlalu rendah (stagnant).
Kalau kita lihat juga saban
tahun, kerajaan terlalu syok menggalakkan rakyat untuk terus meminjam dan meminjam dengan keadaan
rakyat sudah tersepit dengan kekangan ekonomi semasa. Sedar atau tidak paras
hutang isi rumah negara adalah 89.9 peratus daripada Keluaran Dalam Negara
Kasar (KDNK), iaitu antara yang tertinggi di Asia. Dalam buku Najibnomics
tulisan Dr. Dzulkefly Ahmad menyatakan bahawa negara Malaysia sedang membangun
dengan berhutang, rakyat hidup dengan berhutang dan ini disebut falsafah
‘debt-driven’.
Kenyataan
media oleh CEO Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) pada 4 November 2017 telah
memberi amaran bahawa skim pemilikan perumahan yang dilancarkan dibawah
Belanjawan 2017 mengenai “end-financing” atau skim pembiayaan akhir akan
memberi kesan kepada pemilik akaun 2 KWSP yang mana bagi peminjam dibawah skim
ini bagi membiyai pembelian rumah PR1MA, tidak boleh mengeluarkan wang simpanan
dalam akaun 2, serta tidak dibenarkan untuk membuat pinjaman lain selagi mana
tidak menyelesaikan hutang pinjaman perumahan tersebut.
Hakikat
inilah yang kita sedang hadapi sehingga rakyat dipaksa untuk mengorbankan duit
pencen mereka demi memiliki sebuah rumah mampu milik yang belum tentu
benar-benar mampu dimiliki berdasarkan keadaan pendapatan ekonomi rakyat
terbanyak.
Justeru, kita mampu tengok jelah.
Justeru, Apa Solusi Atau Penambahbaikan Yang Boleh
Dilakukan?
Kalau korang semua baca isi-isi diatas, korang mendapati
selain daripada faktor tidak mampu rakyat untuk memiliki rumah, faktor terbesar
dan utama adalah faktor jumlah penawaran rumah mampu milik yang memadai bagi
rakyat Malaysia yang memerlukan dari rakyat berpendapatan sederhana dan bawah.
Kerajaan tidak seharusnya memanipulasi sistem kewangan yang
sedia ada dengan menggalakkan rakyat terus berhutang dan berhutang dengan
menawarkan pelbagai kaedah pinjaman demi memiliki keperluan wajib mereka yakni
rumah.
Berdasarkan pemerhatian aku, ada beberapa solusi yang boleh
diketengahkan dari kaca mata pembuat dasar, idea yang aku cadangkan ini
tercetus apabila aku dan kawan-kawan aku (Ganeshwaran & Nizam Rahim) brainstorm
berkenaan isu yang menghantui anak muda, aku kena bagi kredit pada diorang
jugak, tanpa otak-otak diorang idea ni mungkin tak terjana.
Solusi/Penambahbaikan yang boleh dicadangkan:
1. C&C dan Land Premium
Inisiatif ini untuk meningkatkan penawaran mampu milik dan
mampu menurunkan harga rumah pada tahap yang mampu milik. Pemaju swasta ketika
ini terpaksa menanggung kos ‘compliance & contribution cost’ (C&C)
yakni 10 peratus dan ‘land premium’ sebanyak 15 peratus bagi membina rumah
mampu milik. Pemaju swasta tidak bodoh untuk menyerap kos ini dalam belanjawan
mereka, maka apa yang jadi ialah kos ini akan diletakkan kepada pengguna
sebanyak 25 peratus (10%+15%).
Compliance
cost = bina parit, taman permainan, kawasan hijau dan lain-lain
Contribution
cost = bina pencawang elektrik kabel telekomunikasi dan loji IWK.
Land
Premium = harga yang dibayar atas tanah oleh pemaju kepada pemilik tanah
Kerajaan hanya perlu menanggung compliance cost dan land
premium bagi pembinaan rumah mampu milik sahaja, manakala contribution cost
sepatutnya ditanggung oleh syarikat berkenaan kerana mereka juga mencari untung
seperti mana pemaju perumahan.
Sebagai contoh rumah mampu milik yang berharga RM400,000
dapat dikurangkan sebanyak RM 100,000 melalui pengurangan sebanyak 25 peratus
dari pemotongan kos-kos diatas.
2. PR1MA & Agensi Kerajaan
PR1MA dan agensi perumahan kerajaan persekutuan dan negeri
perlu menfokuskan untuk menyediakan rumah yang bernilai dibawah kemampuan
rakyat sepertimana yang Bank Negara sebut dalam Laporan 2015 bahawa purata
kemampuan rakyat pertengahan adalah rumah dibawah RM300K, realitinya PR1MA dan
agensi-agensi kerajaan sibuk membina rumah-rumah bernilai RM400K keatas dan
apatah lagi di Lembah Klang RM500K kebawah susah nak jumpa.
3. Rumah Mampu Milik Hanya Untuk Pembeli Pertama
Disebabkan rumah sudah menjadi sasaran pelaburan, maka rumah
menjadi alat spekulatif untuk mendapatkan keuntungan pada masa depan. Sebab
itu, perlu ketegasan bahawa rumah mampu milik hanya untuk pembeli pertama
khususnya bagi pasangan yang baru berkeluarga. Kerajaan sudah lakukan usaha
ini, namun usaha ini perlu diselaraskan juga pada sektor swasta selaras dengan
cadangan nombor satu diatas.
4. Discourage
Pembeli Spekulatif
Tujuan untuk membeli rumah sebagai aset tidak menjadi
masalah besar, tapi yang jadi masalah besar ialah orang yang beli rumah adalah
dari golongan yang telah pun memliki lebih dari 2 buah rumah, sedangkan lebih
ramai yang tidak memiliki rumah, kesannya ialah harga rumah akan terus
meningkat sedangkan golongan pertengahan dan bawah masih banyak tidak memiliki
rumah. Real Property Gains Tax ketika ini masih belum mampu menghakis
peningkatan harga rumah secara keseluruhan.
Dunia ini tidak adil bukan, sekiranya yang kaya terus kaya
dan susah terus papa kedana.
Oleh itu, Duti Setem bagi pembelian rumah perlu dinaikkan
kepada 5% rumah ketiga, 7.5% rumah kedua dan 10% rumah ketiga dan seterusnya.
Tindakan ini tidak akan memberi kesan kepada mereka yang benar-benar memerlukan
rumah (genuine home buyers).
5. Housing Data Bank
Cadangan no.1, no.2, no.3 adalah berkait yang mana kerajaan
memberikan kerjasama dalam menanggung kos ‘compliance dan land premium’ pada
pihak pemaju swasta. Seterusnya kerajaan perlu menubuhkan satu pusat pengkalan
data untuk mengumpulkan segala jenis perumahan yang dibina oleh kerajaan dan
swasta, khususnya bagi rumah mampu milik. Inisiatif ini pasti akan memudahkan
rakyat dan kerajaan untuk pembelian dan penyampaian maklumat.
Senang bila rakyat atau couple-couple yang rancang untuk
beli rumah boleh terus rujuk laman web yang menghimpunkan segala data
rumah-rumah diseluruh Malaysia.
Adakah usaha diatas boleh mengurangkan masalah?
Aku yakin boleh, tapi polisi dan perlaksanaan polisi kenalah
bersih.
Aku meletakkan falsafah rumah sebagai tempat berlindung dan
diantara benda wajib sebagai seorang manusia, sebab itu aku tak berapa nak
cakap sangat pasal pembelian atas tujuan spekulatif, kerana aku rasa tindakan
ini akan merosakkan konsep bermasyarakat yang terus ignorance kepada golongan
yang benar-benar memerlukan.
Ammar Atan
Graduan
Ekonomi Universiti Malaya
Pemuda Amanah Nasional
Comments
Post a Comment